Immobilienbewertung
Achtung: Wertermittlung ist nicht gleich Wertermittlung!
professionelle Wertermittlung
Ein erfolgreicher Verkauf einer Immobilie beginnt immer mit der Bestimmung des Verkehrswerts durch einen erfahrenen Fachmann.
Wird diese nur oberflächlich durchgeführt, verliert entweder der Veräußerer Geld oder der Erwerber gibt möglicherweise zu viel Geld aus. Beides ist nicht korrekt und nicht wirklich zufriedenstellend.
Fast jeder professionelle Immobilienfachmann bietet aus diesem Grund mittlerweile eine kostenfreie Wertermittlung an.
Methoden zur Immobilienwertermittlung gibt es viele. Dazu gehören die bekannten und klassischen Verfahren der amtlichen Gutachter, das sogenannte Sachwert-, das Ertragswert- oder das Verkehrswertverfahren.
Doch welches ist nun das für Sie richtige Verfahren?
Kurz gesagt wäre die einzige korrekte Wertermittlung diejenige, welche den derzeit auf dem Immobilienmarkt bestmöglich erzielbaren Wert erreicht, ohne dabei weder Veräußerer noch Erwerber zu übervorteilen.
Wenn es darum geht, den Immobilienwert eines Objekts marktgerecht zu ermitteln, spielen eine Menge Faktoren eine Rolle.
Wichtige Kriterien für eine individuelle und objektbezogene Ermittlung des Immobilienwertes sind:
- Die Lage. Das Wohnumfeld, die Kaufkraft und demografische Aspekte sind sehr relevant für die Immobilienbewertung.
- Der allgemeine Zustand der Immobilie. Mängel wie Feuchtigkeit oder sogar Schimmel, Schäden an Fassaden und Dächern oder veraltete Elektroleitungen senken den Wert einer Immobilie deutlich. Dazu kommen noch Zusatzkosten für die Beseitigung der Mängel.
- Die Infrastruktur. Dazu zählen zum Beispiel die Faktoren Geräuschkulisse, Verkehrsanbindung oder Breitbandsituation.
- Die Ausstattung. Allgemeine Kriterien wie der Haustyp, das Baujahr des Objekts und die Bauqualität sind relevante Aspekte bei der Bewertung einer Immobilie. Weiterhin werten eine exzellente oder luxuriöse Innen- und Außenausstattung mit Kaminen, einem Swimming-Pool oder einem topgepflegten Garten den Wert einer Immobilie deutlich auf.
- Die Energieeffizienz der Immobilie. Ein Energieausweis ist heute gesetzliche Pflicht. Nicht durchgeführte, obligatorische Maßnahmen zur Erhöhung der Energieeffizienz wie Isolierungen oder Wärmedämmung führen nicht nur zu Folgekosten zur Mängelbeseitigung – sondern vielmehr auch zu Abschlägen beim Immobilienwert.
- Die Qualität der Mieter, z.B. bei einem Kapitalanlageobjekt. Falls Sie Ihr Mietshaus oder Ihre Eigentumswohnung verkaufen möchten, können Mietrückstände und Leerstände den Immobilienwert vermindern.
- Die Größe. Selbstverständlich stehen auch die Größe der Wohn- und Nutzfläche oder eines Grundstücks in einer eindeutigen Wechselbeziehung bei der Ermittlung des Immobilienwerts eines Hauses, einer Wohnung oder eines anderen Objekts.
Auch wenn die Preise in den Großstädten derzeit immer noch leicht steigen und uns einen boomenden Markt suggerieren, wo angeblich jeder Preis erzielbar ist, muss man umso genauer prüfen.
Generell steigende Preise gibt es zur Zeit nicht mehr. In den „BIG SEVEN“ Städten wie München, Hamburg, Berlin, Frankfurt, Köln, Düsseldorf und Stuttgart gibt es nach wie vor ein erhöhtes Nachfrageniveau, was die Preise auch immer noch leicht steigen lässt.
